top of page
grzegorzgalara

Kredyt z ratami stałymi czy zmiennymi? aktualna symulacja 09.02.2022



Dużo otrzymuje zapytań, co lepiej wybrać stałe oprocentowanie kredytu na 5 lat czy zostać przy zmiennym.

Postaram się zaktualizować artykuł, który przeczytasz tutaj o bieżące dane.


Do analizy wezmę dokładnie takie same parametry, jak poprzednio:

> wartość kredytu 300 000

> okres kredytu - 30 lat


W pierwszej opcji symulacji, pokazuje kredyt ze zmiennym oprocentowaniem a w drugim ze stałym oprocentowaniem (oprocentowanie stałe przez pierwsze 5 lat).

Symulacja pokazuje to o czym wszyscy wiemy, że kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest droży. Większy koszt to ubezpieczenie przed możliwym wzrostem stóp procentowych.


Mając to potwierdzenie, w dalszej części, będę skupiał się tylko na okresie 30mc (5lat). Taki przedział czasowy pozwoli nam na dokładne porównanie, w jakim stopniu jesteśmy wstanie zabezpieczyć się przez kolejne 5 lat i ile wyniosą nasze 'oszczędności' jeżeli stopy wzrosną.


Poniżej symulacja taka sama jak ostatnio ale zaktualizowana o bieżące dane.

Druga kolumna pokazuje nam bieżący harmonogram, przy ratach zmiennych. Kolejne kolumny pokazują, co się wydarzy jeżeli stopy wzrosną o 1pp, 2pp i 5pp.

Tak jak ostatnio i tutaj uwzględniłem, że stopy zostaną podwyższone ale nie od razu.

Poniższa zestawienie pokazuje nam jednoznacznie, że dobrze przejść na stałe oprocentowanie w sytuacji kiedy wierzymy w to, że stopy procentowe wzrosną od razu o 2pp lub więcej. W przeciwnym wypadku, tak jak to policzyłem w niebieskiej kolumnie, różnice są znikome.


Analizując jeszcze powyższe wyliczenia. Warto zadać sobie pytanie, jakie jest prawdopodobieństwo wzrostu stóp procentowych o kolejne poziomy.

Moim zdaniem, wzrost stóp procentowych o 1pp wydaje się być bardzo prawdopodobny, jednak dalszy wzrost o 2 czy może 5pp wydają się być już mniej realistyczne w dłuższej perspektywy. Oczywiście nie wykluczam krótkoterminowego wzrostu stóp o 5 albo i więcej pp ale na okres max 3-5mc.

Dla mnie poziomy stóp procentowych powinny ustabilizować się w przedziale 3-4%, to są poziomy do których przywykliśmy w przeszłości.


Trzymając się moich założeń wzrostu stóp procentowych o 1pp, powoduje to w naszym przypadku koszt po 5latach 112k vs koszt oprocentowania stałego 117kpln. W tym przypadku różnica wynosi 5,5kPLN. Dla mnie osobiście to koszt jaki możemy zapłacić aby spokojnie spać i nie martwić się o to, czy RPP podniesie o kolejne poziomy stopy procentowe.

Pamiętaj, że decyzja związana ze zmianą stóp procentowych w Twojej umowie, powinna być mocno przemyślania i przedyskutowana z doradcą. Dodatkowo sprawdź jakie masz zapisy w umowie, być może umowa będzie Ciebie w jakiś sposób blokowała lub spowoduje to dodatkowe koszty, których nie wzięliśmy pod uwagę.


Poniżej dodam ciekawy wykres, zaprezentowany przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych.

Wykres przedstawia poziom inflacji (czarna linia), poziom stóp procentowych (zielona linia) oraz realną stopę procentową (żółta linia).

Oprócz tego, że wykres bardzo dobrze pokazuje, jak wyglądały historyczne stopy procentowe, to również pokazuje, że poziom inflacji bardzo mocno 'odjechał' od stóp procentowych. Tą różnice nazywamy realną stopę procentową (linia żółta), która jest rekordowo niska.

Pytanie, kto w takiej sytuacji zyskuje?

Uwaga! osoby które posiadają kredyty/długi! I nie mam tu na myśli wszystkich ludzi którzy posiadają kredyt hipoteczne ale bardziej nasze Państwo, które jest zadłużone pod korek. Spokojnie, inne Państwa na całym świecie robią dokładnie to samo....

To argument, dlaczego stopy procentowe nie będą wyżej niż poziom inflacji. Jednak należy pamiętać, że inflacja też nie może poszybować za bardzo do góry, bo wtedy czeka nas to co działo się w ostatnich latach np. w Boliwii.

Dlatego tak ważne jest to, aby w najbliższym czasie obserwować, jak wygląda poziom inflacji. Spadek inflacji, będzie pierwszym symptomem do tego, że RPP będzie mogło obniżyć stopy procentowe.


I pytanie, czy nadal jest sens zmiany stopy procentowej na stałą?

Moim zdaniem tak ale... to wszystko zależy od Twojej sytuacji.

Jak masz wątpliwość, pisz/dzwoń do mnie, chętnie pomogę :)


I na koniec.

Pamiętaj, że po 5latach, wrócisz na poziomy które będą mieli kredytobiorcy ze zmienną stopą procentową.

Stała stopa procentowa, może dać Ci czas abyś przygotował się na inne warunki kredytowania niż są obecnie.


Dodatkowo, sprzedam Ci moje główne zasady związane z oprocentowaniem kredytów.

Za każdym razem, kiedy rozmawiam o kredytach z osobami które mają lub planują zaciągnąć kredyt, mówię zawsze o trzech podstawowych zasady:

1. sprawdź, ile będzie wynosiła rata kredytu, gdy stopy wzrosną do 4% i weź to oprocentowanie jako Twoją bazę. To jest Twój średni koszt kredytu, który będzie z Tobą przez kolejne 30lat. Jeżeli czujesz, że Twój budżet nie da rady to już musisz działać aby to zmienić,

2. sprawdź, ile będzie wynosiła rata kredytu, gdy stopy wzrosną do 8%! Tutaj zawsze jest szok ale trzeba być przygotowanym, że na kilka miesięcy RPP może coś takiego zrobić. I tu znowu. Jak będziemy się czuć i jak będzie wyglądał Twój budżet domowy w takiej sytuacji.

3. musisz znać wszystkie zapisy swojej umowy, tak aby móc reagować w sytuacji 'kryzysu' lub super okazji.

Ok 80% ludzi posiadających kredyt hipoteczny na 30 lat, nie wie na jakie oprocentowanie podpisali umowę.

Brak wiedzy, może przysporzyć Ci wiele problemów i niepotrzebnych kosztów.


Jeśli masz pytania lub szukasz pewnych rozwiązań, pisz/dzwoń proszę śmiało :) jestem do Twojej dyspozycji ;)


G.

379 wyświetleń0 komentarzy

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie

Comments


bottom of page